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Vous avez vendu votre maison et vous ne savez pas si vous devez payer des gains en capital au fisc? C’est une question fréquente chez les propriétaires qui, après la vente de leur bien, se retrouvent confrontés à des obligations fiscales inattendues.
Dans cet article, nous vous expliquons simplement ce que sont les plus-values immobilières, qui y est soumis, comment cet impôt est calculé et comment déclarer la vente de votre logement.
1. Que sont les gains en capital?
Les gains en capital sont un impôt prélevé par l’État sur la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et le prix de vente. Autrement dit, la plus-value correspond au gain réalisé lors de la vente. Si le prix de vente est inférieur au prix d’achat, il s’agit alors d’une moins-value.
Selon l’article 10 du Code de l’IRS (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques), sont considérés comme plus-values les gains obtenus qui ne sont pas classés comme revenus professionnels, de capitaux ou fonciers, et qui résultent notamment de la vente d’immeubles, de valeurs mobilières ou de droits de propriété intellectuelle ou industrielle.
Ainsi, les gains en capital s’appliquent à la fois à des actifs physiques (immobiliers) et à des actifs immatériels (comme des actions ou produits financiers).
2. Imposition des gains en capital
Pour les résidents fiscaux au Portugal, les gains en capital sont imposées à hauteur de 50% du montant gagné. Pour les non-résidents, la totalité de la plus-value est imposable. De plus, si vous avez acheté ou rénové un bien immobilier avec des aides publiques non remboursables et que vous décidez de le vendre avant 10 ans, la totalité du gain est également imposée.
3. Comment sont calculées les gains en capital?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ajusté par un coefficient de dévalorisation monétaire, et diminué des frais d’acquisition, de vente et d’amélioration du bien. La formule est la suivante:
Voici les éléments à prendre en compte:
Prix de vente : montant pour lequel le bien a été vendu ;
Prix d’achat : montant payé à l’achat du bien ;
Coefficient de dévalorisation monétaire : ajustement du prix d’achat selon l’année d’acquisition, applicable si plus de 24 mois se sont écoulés entre l’achat et la vente (ce coefficient est mis à jour chaque année) ;
Frais liés à la vente et à l’achat : cela inclut la commission d’agence (les ventes via LEILOSOC® sont sans frais), le certificat énergétique, ainsi que les frais de notaire, d’enregistrement et d’impôts (IMT et taxe de timbre) ;
Frais de valorisation du bien : travaux de conservation, rénovation ou amélioration réalisés dans les 12 années précédentes.
4. Qui est exonéré d’impôt?
Il existe certaines situations dans lesquelles vous pouvez être exonéré de l’impôt sur les gains en capital:
Biens acquis avant janvier 1989: exonérés de l’impôt sur les plus-values, même s’ils ne constituent pas votre résidence principale ;
Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale: si vous vendez votre résidence principale et que vous réinvestissez le produit de la vente dans l’achat, la construction ou la rénovation d’une nouvelle résidence principale (au Portugal ou dans un autre pays de l’UE ou de l’EEE), dans un délai de 36 mois après ou 24 mois avant la vente ;
Réinvestissement par des personnes de plus de 65 ans: si vous avez plus de 65 ans ou êtes retraité, vous pouvez investir le produit de la vente dans un contrat d’assurance-vie, un fonds de pension ouvert ou un régime public de capitalisation dans un délai de 6 mois suivant la vente.
5. Comment déclarer la vente de sa maison?
Pour que l’Administration Fiscale puisse calculer les plus-values, vous devez obligatoirement déclarer la vente dans votre déclaration de revenus (IRS) de l’année au cours de laquelle la vente a eu lieu.
Doit remplir et soumettre l’annexe G, si vous avez vendu un bien acquis après janvier 1989, ou l’annexe G1, si le bien a été acquis avant janvier 1989.
En résumé, comprendre le mécanisme des gains en capital est essentiel pour prendre des décisions éclairées lors de la vente de biens immobiliers, remplir vos obligations fiscales et bénéficier des éventuelles exonérations disponibles.
Article d’Isabel Meireles pour LEILOSOC®, daté du 9 mai 2025
