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O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) foi recentemente alterado, introduzindo novas regras com impacto nos procedimentos urbanísticos e na compra e venda de determinados imóveis.
As alterações, previstas no Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que entram em vigor no próximo dia 1 de outubro, com as alterações posteriormente introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, procuram tornar os procedimentos mais rápidos, simples e previsíveis. No entanto, a redução de algumas formalidades, reforça a importância de analisar cuidadosamente a situação urbanística do imóvel antes da compra.
Para quem pretende comprar um imóvel, uma das principais alterações está relacionada com a informação a prestar no momento da transmissão relativamente à existência e apresentação do respetivo título urbanístico.
O Contrato de Compra e Venda deverá indicar a situação do título urbanístico
Nos negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, edifícios construídos ou em construção e frações autónomas, o contrato deverá mencionar uma das seguintes situações, nos termos previstos no RJUE, consoante a situação concreta:
O título urbanístico foi apresentado;
O vendedor declara que dispõe do respetivo título urbanístico, embora não o tenha apresentado;
O vendedor declara que não dispõe de título urbanístico.
O Contrato de Compra e Venda deverá indicar a situação do título urbanístico
Esta indicação deverá ser incluída pelo profissional responsável pela formalização do negócio (conservador, notário, advogado ou solicitador). A sua omissão poderá determinar que o negócio jurídico seja anulado.
O objetivo é garantir que o comprador conhece a situação urbanística do imóvel no momento da aquisição.
Um imóvel sem Título Urbanístico pode ser transmitido
A inexistência ou não apresentação do título urbanístico não impede, por si só, a transmissão do imóvel.
Contudo, esta situação terá de ficar expressamente indicada na escritura. O comprador poderá adquirir o imóvel, mas deverá fazê-lo de forma informada e consciente das possíveis limitações ou responsabilidades associadas.
O que se entende por Título Urbanístico
O conceito de título urbanístico deve ser analisado em função da operação urbanística concretamente realizada e do respetivo enquadramento legal. Dependendo da situação, poderá estar relacionado com uma licença, comunicação prévia, informação prévia favorável ou título de utilização.
Com o novo regime, os modelos de requerimento e de comunicação passam a integrar informação essencial sobre a operação urbanística, permitindo uma identificação mais clara das suas características.
Maior rapidez e maior responsabilidade
A revisão do RJUE introduz alterações destinadas a simplificar e agilizar vários procedimentos urbanísticos, sobretudo no âmbito da comunicação prévia.
Em determinadas operações urbanísticas, o interessado poderá comunicar a intervenção, proceder ao pagamento das taxas, informar o município e iniciar os trabalhos sem aguardar por uma decisão administrativa.
Esta simplificação não significa que a operação deixa de estar sujeita ao cumprimento das regras urbanísticas. A responsabilidade pela correta instrução do processo e pela conformidade do projeto recai, sobre o promotor e os técnicos responsáveis.
As câmaras municipais mantêm os seus poderes de fiscalização e podem determinar medidas de reposição da legalidade quando sejam identificadas irregularidades.
O que deve verificar antes de comprar um imóvel
Perante o novo enquadramento, a análise documental e urbanística assume uma importância ainda maior. Antes de concluir a compra, é recomendável verificar:
Se o imóvel dispõe de título urbanístico e qual a sua natureza;
Se a utilização atual corresponde ao uso autorizado;
Se as áreas e características do imóvel coincidem com a documentação existente;
Se foram realizadas obras de construção, ampliação ou alteração;
Se essas intervenções foram devidamente licenciadas, comunicadas ou estavam isentas;
Se existem procedimentos de legalização, notificações ou processos urbanísticos pendentes;
Se existem notificações ou decisões administrativas que possam afetar o imóvel;
Se o imóvel está sujeito a condicionantes, servidões administrativas ou restrições de utilidade pública;
Se o objetivo pretendido para o imóvel é compatível com as regras urbanísticas aplicáveis.
A análise documental e urbanística assume uma importância ainda maior
É aconselhável verificar a correspondência entre a descrição predial, a matriz, a documentação urbanística e a realidade física do imóvel.
Nos terrenos urbanos, imóveis para reabilitação ou edifícios com alterações posteriores à construção original, poderá ser especialmente relevante consultar a Câmara Municipal e solicitar a análise de um arquiteto, engenheiro, advogado ou outro técnico habilitado.
As novas regras procuram simplificar o licenciamento e facilitar as transações imobiliárias, conciliando maior rapidez com segurança jurídica.
Para quem pretende comprar um imóvel, a principal mudança traduz-se numa informação mais explícita sobre a existência ou inexistência de título urbanístico. Ainda assim, essa declaração deve ser entendida como um ponto de partida para a análise do imóvel, e não como garantia automática da sua conformidade.
Na LEILOSOC®, pretendemos assegurar que a informação disponibilizada no âmbito dos processos de venda permite aos interessados conhecer, de forma completa, as características e condições dos ativos colocados em venda.
Recomendamos que, antes de comprar, cada interessado, consulte atentamente as condições do leilão, analise a documentação disponível e esclareça todas as dúvidas relacionadas com a situação jurídica e urbanística do imóvel.
O presente artigo tem carácter meramente informativo e não dispensa a consulta da legislação aplicável nem o aconselhamento de profissionais legalmente habilitados.
Artigo de Isabel Meireles by LEILOSOC® datado de 18 de setembro de 2026
