Questões Frequentes
Direitos Sobre Imóveis
O que é um Direito de Superfície?
Trata-se de um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário, de forma duradoura ou temporária, de construir uma edificação num terreno.
Ou seja, é concedida a faculdade perpétua ou temporária de construir ou manter uma obra em terreno alheio ou de nele fazer ou manter plantações.
Contrariamente ao usufruto, que consiste no direito uso de uma coisa alheia, o direito de superfície é um direito real (de propriedade) sobre a construção ou plantação que for edificada (ou plantada) sobre o terreno.
O Direito de Superfície e o Direito de Propriedade do proprietário do solo são realidades jurídicas distintas, mas interdependentes. Por se tratar de um direito real, esta propriedade superficiária pode ser alienada sem que tenha de ocorrer, necessariamente, a alienação do solo.
O titular do Direito de Superfície é chamado de superficiário, enquanto o proprietário do terreno é chamado de proprietário do solo.
Como e Onde se Constitui o Direito de Superfície?
O Direito de Superfície constitui-se mediante contrato, testamento ou usucapião, oneroso ou gratuito. Este pode resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo.
A escritura do Direito de Superfície pode ser realizada num Cartório Notarial ou numa Conservatória, ou ainda através de um Documento Particular Autenticado por um solicitador.
Como se Extingue o Direito de Superfície?
No documento de constituição do Direito de Superfície as duas partes podem estipular a extinção deste direito dependendo da verificação de qualquer condição ou em consequência da destruição da obra ou das árvores.
Além disso, o direito de superfície extingue-se também:
- Caso o superficiário não conclua a obra ou não proceda à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;
- Uma vez destruída a obra ou as árvores, caso o superficiário não reconstrua a obra ou não renove a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;
- Quando constituído por tempo certo e tendo decorrido o prazo;
- Pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade;
- Por via do desaparecimento ou inutilização do solo;
- Pela expropriação por utilidade pública.
Quais os Direitos do Superficiário?
O Superficiário deve usufruir dos seguintes direitos:
- Utilizar a superfície do solo do proprietário do solo nos termos do contrato firmado;
- Usufruir e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo;
- Exercer o direito de preferência na aquisição do solo.
Quais os Deveres do Superficiário?
O Superficiário deve cumprir os seguintes deveres:
- Pagar ao proprietário do solo a prestação convencionada contratualmente entre ambas as partes;
- Construir, edificar ou plantar de acordo o convencionado no contrato e, caso realizado projeto de obra, respeitar os projetos discutidos em contrato;
- Conservar a obra edificada e, em caso de alienação onerosa, deve notificar o proprietário do solo para que possa exercer direito de preferência para a compra.
Quais os Direitos do Proprietário do Solo?
O Proprietário do Solo deve usufruir dos seguintes direitos:
- Receber do superficiário a prestação convencionada contratualmente entre ambas as partes;
- Antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição do direito de superfície do terreno pertence ao proprietário do solo, por isso, este pode utilizar o solo até que a obra ou plantação tenham início;
- Se existir uma parte não utilizada de solo pelo superficiário, o proprietário do solo pode continuar a sua atividade no solo não utilizado, devendo tal uso ser discriminado no contrato estabelecido entre ambas as partes;
- O proprietário do solo pode recorrer à resolução do contrato antes do seu termo caso o superficiário não edifique ou plante no tempo convencionado, ou caso edifique ou plante com destino diverso ao concedido.
Quais os Deveres do Proprietário do Solo?
O Proprietário do Solo deve cumprir os seguintes deveres:
- Não impedir ou prejudicar qualquer atividade ou concretização dos direitos de exercício do superficiário;
- Assegurar a qualidade do solo e a sua qualidade para o seu uso e fim contratado;
- Dar preferência ao superficiário para aquisição do solo em caso de venda a título oneroso.
O que é uma Meação?
Meação é a parte que cabe a cada cônjuge sobre os bens que integram o património do casal.
Na prática, isto significa que se somarmos as meações de cada elemento do casal, o resultado será o total do património comum (imóveis, veículos, entre outros).
Nos regimes de casamento em que há bens comuns (comunhão de adquiridos, comunhão geral e regimes atípicos), aplica-se a meação dos bens do casal, ou seja, cada membro tem direito a 50% do património coletivo, uma vez que a lei estabelece que os cônjuges contribuíram com metade.
Isto significa que os membros do casal não possuem direito sobre cada um dos bens comuns, mas sim direito sobre metade da totalidade dos bens que integram o património comum.
Qual a Diferença entre Meeiro e Herdeiro?
Quando estamos perante a existência de uma herança, importa, desde logo, fazer a distinção entre meeiro e herdeiro. O meeiro é o cônjuge casado num regime que lhe atribui o direito a metade do património do casal. Não se pode considerar meeiro qualquer outro elemento da família.
Um herdeiro é alguém reconhecido legalmente como tendo direito à herança na totalidade ou numa quota do património do falecido, como por exemplo o cônjuge e os filhos do falecido.
O que é uma Proporção?
O bem em venda não constitui uma propriedade plena, apenas uma parte, ou seja, uma proporção do mesmo.
A propriedade em comum ou compropriedade existe quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo bem.
Todos os Comproprietários Possuem a Mesma Percentagem/ Parte do Bem?
Um bem pode ter dois (ou mais) proprietários, mas estes não têm de ser proprietários em percentagens iguais. Um deles poderá ser proprietário de 66,66% (ou fração de 2/3) de um imóvel e o outro proprietário de apenas 33,33% (fração de 1/3) do mesmo imóvel, por exemplo.
Quais os Direitos dos Comproprietários?
Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os mesmos direitos que pertencem ao proprietário singular. Além disso, qualquer dos comproprietários pode usufruir do bem.
Quais os Deveres dos Comproprietários?
De forma semelhante aos direitos, os comproprietários têm os mesmos deveres que um proprietário singular teria. Isto é, o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), em proporção da sua parte.
Ativos
Em média, qual é a relação entre o valor mínimo de licitação e o valor de avaliação do bem?
O valor mínimo de licitação face ao valor de mercado está dependente de vários fatores, como a tipologia, a localização geográfica ou a oferta de serviços na zona, assim como do estado do ativo em questão.
Os ativos são vendidos livres de ónus e encargos?
Sim, sempre. Caso haja algo em contrário será comunicado devidamente aos interessados.
Em que estado de conservação se encontram os ativos presentes a leilão?
Os ativos são vendidos no estado em que se encontram no momento da sua arrematação. Tendo em consideração que todos os imóveis oriundos de processos de insolvência/executivos foram outrora habitados ou detidos pela atual massa insolvente/executados, sendo assim bens usados, torna-se essencial a visita aos mesmos, para que o possível comprador possa licitar sem reservas.
Posso proceder à arrematação de bens sem os ter previamente visitado?
Pode, à sua responsabilidade. Os bens são vendidos nas condições, estado físico e jurídico em que se encontram, pelo que a LEILOSOC® Worldwide declina qualquer responsabilidade relativamente ao seu estado de conservação ou funcionamento. Desta forma, as fotografias presentes no site/catálogo podem não ser suficientemente esclarecedoras de forma a fazer uma avaliação justa do ativo que pretende arrematar. Recomenda-se, assim, a inspeção prévia do imóvel ou móvel.
É possível visitar os imóveis e bens móveis que vão ser leiloados antes do término do leilão?
Sim. Não só é possível, como é encorajado. Os ativos devem sempre ser visitados antes da realização de uma licitação. A organização das visitas é da responsabilidade da LEILOSOC® Worldwide, que pode ter um dia pré-definido ou ser agendada com o responsável pelos leilões. No entanto, a inspeção do ativo é de responsabilidade do comprador, não podendo a falta desta avaliação ser imputada à LEILOSOC® Worldwide.
Os ativos são vendidos individualmente ou em conjunto?
Os ativos podem ser vendidos lote a lote, ou através de uma combinação de venda, que, normalmente, junta todos os lotes do processo, num só lote.
A quem pertencem os ativos presentes a leilão?
Os ativos em venda são propriedade do processo de insolvência ou executivo, ou de um vendedor particular (a título individual ou coletivo). O proprietário, no caso de processos judiciais, está devidamente identificado na descrição do leilão que se encontra na plataforma. Caso de trate de um vendedor particular, o mesmo pode escolher se a sua identificação é ou não publicada na plataforma de leilões.
Como posso obter informações sobre os ativos em leilão?
As informações sobre os bens em leilão estão disponíveis em leilosoc.com, e ainda na nossa newsletter, que pode ser subscrita na nossa plataforma. Pode, ainda, contactar o colega responsável pelo imóvel ou bem móvel, que se encontra na página do leilão do mesmo.
Os imóveis têm toda a documentação exigida por lei?
Nem sempre, depende do vendedor.
Se o vendedor for uma massa insolvente, esta está dispensada por lei de exibir licença de utilização, certificado energético ou ficha técnica, embora estes documentos possam existir. Por se tratar de uma venda judicial, o imóvel pode ser vendido e escriturado sem esta documentação, dado que se trata de uma exceção à lei.
Contudo, e caso o licitante necessite de exibir a documentação em causa para qualquer fim, é da sua responsabilidade a sua obtenção, bem como os custos inerentes.
Nos casos em que os imóveis sejam provenientes de um vendedor, Banca ou outro equiparado, toda a documentação exigida por lei para venda está assegurada.
Os ativos em venda têm garantia?
Não. Os bens provenientes de massas insolventes são vendidos no estado físico e jurídico em que se encontram, livres de ónus ou encargos, sem garantias de quaisquer vícios que possam surgir ou que eventualmente existam.
Registo
O registo na LEILOSOC Worldwide® é gratuito?
Criar uma conta na LEILOSOC® é completamente grátis. As contas são utilizadas para comprar artigos em leilão. Os compradores apenas pagam comissões sobre os lotes adjudicados.
LEILOSOC
Quem são os especialistas da LEILOSOC® Worldwide?
Cada evento é supervisionado por um vasto conjunto de especialistas, que avaliam todos os ativos em venda para proporcionar leilões com a melhor qualidade possível. Localizados em diferentes pontos de cada país onde a LEILOSOC® Worldwide se encontra presente, cada especialista é verdadeiramente perito na sua área de atuação.
O que torna a LEILOSOC® Worldwide única?
A LEILOSOC® Worldwide é uma plataforma de leilões com leilões eletrónicos e presenciais, negociações particulares, envio de propostas por carta fechada, e leilões comprar já. Cada evento é supervisionado por um conjunto de especialistas, que avaliam todos os ativos em venda para proporcionar leilões com a melhor qualidade possível. Os leilões da LEILOSOC® Worldwide são abertos ao público em geral e não apenas a profissionais, o que proporciona uma relação direta na valorização dos bens colocados em venda.
Há quanto tempo existe a LEILOSOC® Worldwide?
A LEILOSOC® Worldwide foi criada em 17 de fevereiro de 2000.
O que é a LEILOSOC® Worldwide?
A LEILOSOC® Worldwide é uma plataforma de leilões certificada pela Google Trust Services, com sistema de gestão com certificação acreditada de qualidade ISO 9001:2015 e cuja atividade é licenciada pela Direção-Geral das Atividades Económicas (DGAE), em consonância com o Decreto-Lei n.º 155/2015 de 10 de agosto.
Leilão Presencial
Onde se realiza o leilão?
O local do leilão está publicitado na área do leilão em e normalmente tem lugar num hotel ou nas instalações do insolvente.
O que me acontece se arrematar um bem e me recusar a assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda?
Perde de imediato o direito de reclamar o depósito de caução efetuado no início do leilão e fica sujeito às implicações jurídicas previstas na lei.
Terei de pagar alguma caução para me inscrever no leilão?
Sim. Procederá ao pagamento de um depósito de caução de € 5.000,00. Esta caução (que não é um custo), será paga em cheque, à ordem da LEILOSOC® Worldwide no momento da inscrição, ou por transferência bancária. A caução será devolvida ao prominente comprador, quando este solicitar fazendo prova que não arrematou nenhum lote ou que já procedeu ao pagamento do sinal do Contrato de Promessa de Compra e Venda do(s) lote(s) arrematado(s).
O que terei de fazer para me inscrever no leilão? A inscrição comporta algum custo?
No dia do leilão deverá inscrever-se junto dos colaboradores da LEILOSOC® Worldwide, presentes no leilão. A inscrição não comporta qualquer custo para o prominente comprador.
Tenho de estar presente no leilão para poder licitar?
É aconselhável a presença no leilão. No entanto, existe a possibilidade de realizar as suas licitações via telefone, através dos colaboradores da LEILOSOC® Worldwide presentes no leilão. Para que possa licitar por telefone, terá de contactar a LEILOSOC® Worldwide previamente, e proceder a todas as formalidades devidas para este efeito.
O que é um Leilão Presencial organizado pela LEILOSOC® Worldwide?
LEILÃO PRESENCIAL é a realização de procedimentos destinados à venda pública de ativos ao licitante que oferece o melhor preço. Esta forma de venda é concretizada em Hasta Pública, em horário e local físico previamente definidos (hotel ou outras instalações), onde os interessados deverão registar-se e participar presencialmente.
Leilão Eletrónico
Terei que pagar alguma caução para me inscrever no Leilão Eletrónico?
Não é necessário o pagamento de qualquer caução para a inscrição no Leilão Eletrónico, a não ser que exista essa indicação no mesmo.
O que terei que fazer para participar no Leilão Eletrónico?
Os licitantes e possíveis arrematantes devem estar devidamente registados no portal da LEILOSOC® antes de efetuar qualquer licitação. Na criação de conta na plataforma leilosoc.com devem constar todos os elementos de identificação necessários à faturação e/ou elaboração do Contrato-Promessa de Compra e Venda, como nome, morada/ sede,
número de B.I./Cartão de Cidadão ou Certidão Permanente e NIF ou NIPC. Após finalização do registo, será solicitada a confirmação da conta de e-mail. A confirmação é imprescindível para validar o e-mail solicitado e ser-lhe permitido licitar.
O registo é gratuito e não comporta qualquer risco para o cliente.
O ativo é adjudicado ao licitante com a licitação mais alta?
O ativo é adjudicado à licitação mais alta, caso esta seja igual ou superior ao Valor Base indicado no leilão. Se a licitação for inferior, será considerada como Registo de Oferta, e colocada à consideração do Administração de Insolvência ou do Vendedor.
O que é um Leilão Eletrónico organizado pela LEILOSOC® Worldwide?
LEILÃO ELETRÓNICO é a realização de procedimentos destinados à venda pública de ativos ao licitante que oferece o melhor preço. Esta forma de venda é concretizada através da internet, pelo website da LEILOSOC® Worldwide, onde os interessados podem participar online após registo.
Licitações
As licitações são visíveis para os demais interessados?
Os demais interessados têm acesso ao valor de licitação mais recente.
Sou avisado se a minha licitação for superada?
Sim. Os licitantes são notificados por e-mail caso haja uma licitação que supere a sua. Também pode consultar As Suas Licitações n’A Sua Conta. Só tem que clicar em As Minhas Licitações.
Existe um valor mínimo de licitação para cada ativo que vai a leilão?
Sim. O valor mínimo de licitação, designado como valor de abertura, depende do valor de abertura de cada lote, não sendo aceites quaisquer licitações inferiores ao valor de abertura.
Posso licitar em mais do que um bem ao mesmo tempo?
Sim. Os participantes não estão limitados em termos de número licitações ou de participações em leilões. Alertamos, contudo, para a obrigatoriedade de os participantes licitarem de forma responsável.
Os outros participantes têm acesso às minhas licitações?
As licitações são visíveis a todos os utilizadores que façam o log-in. No entanto, os licitantes são apenas identificados com um número de licitante atribuído aquando do registo na plataforma. Caso o utilizador não tenha efetuado o log-in, consegue ver a última licitação efetuada, mas não consegue ver as licitações anteriores ou o número de licitante.
Fiz uma licitação e arrependi-me. Posso desistir?
Não. As licitações não podem ser retiradas sendo que o licitante que não cumpra com as suas obrigações poderá vir a ser responsabilizado civil e criminalmente pelos prejuízos causados. Quando licita, assume a responsabilidade de adquirir o ativo pelo valor que ofereceu.
Como Comprar
Como posso licitar?
Para participar nos leilões, todos os interessados deverão proceder ao registo prévio na plataforma leilosoc.com.
A validação do registo é sujeita à confirmação dos dados indicados e comunicada através de mensagem para o correio eletrónico e para o número de telemóvel.
Comprar através da Leilosoc® é seguro?
Sim. Todos os dados pessoais e empresariais estão seguros e protegidos por um sistema certificado de proteção de dados.
Os dados pessoais fornecidos pelos participantes aquando da sua inscrição serão utilizados exclusivamente para fins ligados à execução do próprio leilão, assim como se o participante o autorizar, para atividades de informação e marketing da própria plataforma, sendo garantida a reserva dos dados pessoais e protegido por lei.
A plataforma de leilões é certificada e a mediação entre o comprador e o vendedor é feita pela LEILOSOC® Worldwide, que acompanha o processo de forma integral, do início ao fim da venda.
O pagamento é efetuado de forma segura e deve acontecer no prazo de 3 dias após o término do leilão. O comprador poderá escolher o método de pagamento, de entre as opções disponíveis: transferência bancária, Stripe, Mastercard, Visa, ApplePay ou GooglePay.
Após validação de pagamento por todas as partes envolvidas, a LEILOSOC® Worldwide está presente na fase de entregas dos bens móveis e também no momento da Escritura Pública de bens imóveis.
A minha licitação é a mais alta, posso considerar o bem meu?
Não. Após o encerramento do leilão, o resultado é comunicado ao Administrador da Insolvência, Agente de Execução ou Vendedor, cabendo a estes os demais trâmites processuais. Caso as licitações não superem o valor base de venda, e no caso de o vendedor ser uma massa insolvente, caberá ao Administrador Judicial a notificação dos credores para que estes se possam pronunciar em conformidade, prevendo-se um prazo de 30 dias para se pronunciarem.
Mesmo que a licitação supere o valor base de venda, é necessário, contudo, ter em atenção que existem situações processuais que poderão determinar um resultado diferente do expectável, tais como:
Exercício do direito de preferência;
Exercício do direito de remição;
Verificação de irregularidade que dite a invalidade da venda.
Geral
O que é o valor de saída?
Representa o valor a partir do qual serão aceites licitações com vista à venda do bem.
O que é o valor de venda?
O valor de venda representa o valor a partir do qual se considera o bem vendido.
Qual é o tempo médio de espera entre o término do leilão e a notificação do adjudicado?
Após o término do leilão, em caso de adjudicação, o tempo médio de espera é de 2 a 3 dias úteis. O adjudicado será contacto de forma a poder proceder ao pagamento e levantamento dos bens. No caso da licitação final ficar abaixo do valor mínimo, que representa 85% do valor base, a proposta não será considerada vinculativa, o licitante será contactado oportunamente de forma a lhe ser informada a posição da leiloeira. As restantes licitações serão automaticamente arquivadas.
Quando me é dada a posse efetiva do bem arrematado?
No caso dos bens imóveis, a posse efetiva do bem é geralmente dada na sequência da assinatura da Escritura Pública. No caso dos bens móveis, a posse é efetiva aquando do levantamento dos bens.
Qual o valor do sinal que tenho de pagar se for o vencedor de um leilão?
No caso de ser um imóvel, com a arrematação e assinatura do CPCV, haverá lugar ao pagamento de 10% do valor proposto a título de sinal. O remanescente, incluindo a comissão e o IVA respetivo, será pago na data da escritura. No caso de ser um bem móvel, com a arrematação haverá lugar ao pagamento do à totalidade do valor proposto e respetivo IVA.
Se arrematar algum imóvel quando tenho de assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)?
A assinatura do CPCV tem necessariamente que ser concretizada logo após a arrematação do imóvel, findo o leilão. A LEILOSOC® Worldwide contactará os adjudicados para a assinatura dos respetivos Contratos de Promessa de Compra e Venda.
Para além do valor de arrematação terei que pagar alguma coisa à LEILOSOC® Worldwide?
Sim. Ao valor da venda acresce uma comissão pelos serviços prestados pela LEILOSOC® Worldwide e IVA respetivo, nomeadamente:
a. Bens Imóveis: 5% sobre o valor proposto e IVA respetivo (à taxa legal em vigor).
b. Bens Móveis: 10% sobre o valor proposto e IVA respetivo (à taxa legal em vigor).
c. Direitos sobre Bens Imóveis (meação, usufruto, nua propriedade, raiz e quinhão hereditário): 10% + IVA à taxa legal em vigor.
d. Propriedade Industrial (ações, quotas, marcas, logótipos, patentes): 10% + IVA à taxa legal em vigor.
e. Estabelecimento Comercial: 10% sobre o valor proposto e IVA respetivo (à taxa legal em vigor).
f. Arte: 15% sobre o valor proposto e IVA respetivo (à taxa legal em vigor).
g. Casos específicos serão indicados nas condições específicas do leilão e/ou na área de informação dedicada ao leilão eletrónico e/ou ao produto em concreto.
O que é um processo de insolvência?
O processo de insolvência tem início quando o devedor – individual ou coletivo – não consegue cumprir as suas obrigações, pelo que a finalidade processual converge na venda do património do insolvente com vista ao ressarcimento dos credores.
Caso a venda seja dada sem efeito, os valores pagos são devolvidos?
Sim. Caso a venda seja dada sem efeito por motivos alheios ao licitante, todos os valores pagos referentes a essa mesma venda serão devolvidos em singelo.
O que é o valor base?
É o valor de venda do bem ou do conjunto de bens que integram um lote, tal como foi determinado no âmbito do processo de insolvência, regulado nos termos do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, ou valor previamente estabelecido pelo vendedor.