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¿Vendió su casa y no sabe si tiene que pagar plusvalías a Hacienda? Esta es una duda frecuente entre los propietarios que, después de la venta de su vivienda, se ven sorprendidos por las obligaciones fiscales.
En este artículo, explicamos de forma sencilla qué son las plusvalías, a quién se le aplica la tributación, cómo se calcula este impuesto y cómo declarar la venta de su casa.
1.¿Qué son las plusvalías inmobiliarias?
Las plusvalías son un impuesto cobrado por el Estado sobre la diferencia entre el valor de adquisición de un inmueble y el valor obtenido en la venta. De este modo, las plusvalías corresponden a la ganancia obtenida con la venta. Si el valor de venta es inferior al valor de compra, no existe una plusvalía, sino una minusvalía.
Según el artículo 10 del Código del IRPF, constituyen plusvalías las ganancias obtenidas que, no siendo consideradas ingresos empresariales, profesionales, de capital o de bienes inmuebles, provienen de la venta de inmuebles, valores mobiliarios o propiedad intelectual o industrial, entre otros.
Así, las plusvalías afectan tanto a activos físicos (tangibles), como inmuebles, como a activos no físicos (intangibles), como acciones u otros productos financieros.
2. Tributación de las plusvalías inmobiliarias
Para los ciudadanos residentes fiscales, las plusvalías están gravadas al 50%. En el caso de los ciudadanos no residentes, se tributan en su totalidad. Si compra o rehabilita un inmueble con ayudas públicas no reembolsables y decide venderlo antes de transcurridos 10 años, también tendrá que pagar impuestos sobre la totalidad de su ganancia.
3. ¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria?
La plusvalía es el resultado que obtiene al restar del valor de venta el valor de adquisición (después de aplicar el factor de corrección monetaria), los gastos de valorización y algunos gastos relacionados con la transmisión y adquisición. Se calcula mediante la siguiente fórmula:
Por lo tanto, para calcular las plusvalías inmobiliarias, debe conocer algunos datos:
Valor de realización: monto por el cual se vende el inmueble.
Valor de adquisición: monto por el cual compró el inmueble.
Coeficiente de desvalorización monetaria: coeficiente de actualización del valor del inmueble en función del año en que se compró, aplicable siempre que hayan transcurrido más de 24 meses entre la fecha de adquisición y la venta. Estos coeficientes se actualizan anualmente en una orden publicada en el Diario Oficial.
Gastos de realización y adquisición: puede considerarse el valor de la comisión de la inmobiliaria (la venta a través de LEILOSOC® está libre de cualquier cargo), el certificado energético, así como los gastos de escritura, registros e impuestos relacionados con la compra (IMT e Impuesto de Sello).
Gastos de valorización del inmueble: obras de conservación, mantenimiento y mejora del inmueble realizadas en los últimos 12 años.
4. ¿Quién está exento de impuestos?
Apesar do pagamento do imposto, ao vender um imóvel, poderá estar isento caso se verifique alguma destas situações:
Inmuebles adquiridos antes de enero de 1989: No están sujetos a tributación de las plusvalías en caso de venta. Estos inmuebles no tienen que ser de vivienda habitual y permanente de los contribuyentes para estar exentos de tributación.
Reinversión de las plusvalías en otra vivienda: Personas que vendieron su vivienda habitual y permanente y el valor de la venta se invierte en un nuevo inmueble para vivir (debe destinarse a vivienda habitual y permanente), en su construcción o rehabilitación. Para ello, debe realizarse dentro de los 36 meses posteriores a la venta o 24 meses antes de la venta. El inmueble puede situarse en territorio portugués, o en cualquier Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, siempre que, en este último caso, exista intercambio de información fiscal.
Reinversión de las plusvalías en algunos productos financieros (mayores de 65 años): Personas mayores de 65 años o jubiladas que inviertan el valor obtenido de la venta de un inmueble destinado a vivienda habitual y permanente en un contrato de seguro financiero del ramo vida, en la suscripción individual de un fondo de pensiones abierto o en las contribuciones al régimen público de capitalización, en los seis meses posteriores a la fecha de la venta.
5. ¿Cómo declarar la venta de la casa?
Para que la Autoridad Tributaria pueda calcular las plusvalías, es obligatorio declarar la venta en el IRPF correspondiente al año en que se realizó la operación. Si vende una casa en 2025, debe indicarlo en la declaración del IRPF de 2025, que se entregará en 2026.
Debe completar y entregar el anexo G, si vendió un inmueble comprado después de enero de 1989, o el anexo G1, si la casa fue comprada antes de enero de 1989.
Artículo de Isabel Meireles by LEILOSOC® fechado el 9 de mayo de 2025.
