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Vendeu a sua casa e não sabe se tem de pagar mais-valias às Finanças? Esta é uma dúvida frequente para proprietários que após a venda da sua habitação são surpreendidos com obrigações fiscais.
Neste artigo, explicamos de forma simples o que são mais-valias, a quem é feita a tributação, como é calculado este imposto e como declarar a venda da sua casa.
1. O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias são um imposto cobrado pelo Estado, sobre diferença entre o valor de aquisição de um imóvel e o valor de realização na venda. Deste modo, as mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda. Caso o valor de venda seja inferior ao valor de compra, não existe uma mais-valia, pelo contrário tem uma menos-valia.
Segundo o artigo 10.º do Código do IRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de venda de imóveis, valores mobiliários ou propriedade intelectual ou industrial, entre outros.
Assim, as mais-valias incidem sobre ativos físicos (tangíveis), como imóveis, e sobre ativos não físicos (não tangíveis), como ações ou outros produtos financeiros.
2. Tributação das mais-valias imobiliárias
Para os cidadãos residentes fiscais as mais-valias são tributadas a 50%. No caso dos cidadãos não residentes, são tributadas na sua totalidade. Se comprar ou reabilitar um imóvel com apoios públicos não reembolsáveis e decida vendê-lo antes de decorridos 10 anos, também terá de pagar imposto sobre a totalidade do seu lucro.
3. Como é feito o cálculo das mais-valias imobiliárias?
A mais-valia é o resultado que obtém quando subtrai ao valor de venda, o valor de aquisição (depois de aplicado o fator de correção monetária), os encargos com a valorização e algumas despesas com a alienação e com a aquisição. É calculado através da seguinte fórmula:
Portanto, para calcular as mais-valias imobiliárias, há alguns números que deve saber:
Valor de realização: montante pelo qual o imóvel é vendido;
Valor de aquisição: montante pelo qual comprou o imóvel;
Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República;
Encargos com a realização e aquisição: pode ser considerado o valor de comissão da imobiliária(a venda através da LEILOSOC® é livre de qualquer encargo), e o certificado energético, bem como despesas que teve com a escritura, registos e impostos com a compra (IMT e Imposto de Selo);
Encargos com a valorização do imóvel: obras de conservação, manutenção e melhoria do imóvel realizadas nos últimos 12 anos.
4. Quem está isento de imposto?
Apesar do pagamento do imposto, ao vender um imóvel, poderá estar isento caso se verifique alguma destas situações:
Imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989:Não estão sujeitos à tributação das mais-valias em caso de venda. Estes imóveis não têm de ser de habitação própria e permanente dos sujeitos passivos para estarem isentos de tributação;
Reinvestimento das mais-valias noutra habitação: Pessoas que venderam a habitação própria e permanente e o valor da venda é investido num novo imóvel para habitar (terá de ser afeto à habitação própria e permanente), na sua construção ou na sua reabilitação. Para tal, tem de se concretizar no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda. O imóvel pode-se situar em território português, ou em qualquer Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.
Reinvestimento das mais-valias em alguns produtos financeiros (maiores de 65 anos): Maiores de 65 anos ou reformados que invistam o valor da realização (proveniente da venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente) das mais-valias num contrato de seguro financeiro do ramo de vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou nas contribuições para o regime público de capitalização, a ocorrer nos seis meses posteriores a contar da data da venda.
5. Como declarar a venda de casa?
Para que a Autoridade Tributária possa calcular as mais-valias, é obrigatório declarar a venda no IRS referente ao ano em que a operação se concretizou. Se vender uma casa em 2025, deve indicá-lo na declaração de IRS de 2025, a entregar em 2026.
Deve preencher e entregar o anexo G, se vendeu um imóvel comprado depois de janeiro de 1989, ou o anexo G1, se a casa foi comprada antes de janeiro de 1989.
Em suma, compreender o funcionamento das mais-valias imobiliárias é essencial para tomar decisões informadas na venda de imóveis e garantir o cumprimento das obrigações fiscais, aproveitando eventuais isenções disponíveis.
Artigo de Isabel Meireles by LEILOSOC® datado de 09 de maio de 2025
