El Simplex de los Procedimientos Administrativos y de las Licencias para las Empresas fue publicado el pasado 8 de enero y, con algunas excepciones, entra en vigor a partir del 4 de marzo. El diploma adopta importantes novedades en materia de urbanismo, atendiendo a la simplificación y la reducción de costes de contexto.
El diploma materializa uno de los ejes principales del programa “Más Vivienda”, proporcionando más suelos para una vivienda asequible. En efecto, “la simplificación de estos procedimientos contribuye al aumento de los suelos disponibles, permitiendo igualmente que los costes de la creación de vivienda sean menores y los tiempos de realización de proyectos inmobiliarios sean más reducidos”, según el preámbulo del diploma.
Simplificación de los Procedimientos para la Adquisición de Licencias Urbanísticas
El Simplex viene trayendo la supresión de la necesidad de obtener licencias urbanísticas, creándose, así, la comunicación previa, de exención y de dispensa de control previo.
Se prevén nuevas situaciones de exención en las que no existe control previo, en particular:
Aumento del número de pisos sin aumento de la cereza o fachada (por ejemplo, creación de piso interior en establecimiento industrial, para un mejor aprovechamiento del espacio).
Obras interiores que afecten a la estructura de estabilidad, asegurándose de que el técnico habilitado declare que la estructura es aceptable frente a la situación en que el inmueble se encontraba antes de la obra realizada.
Cuando se haya obtenido información previa suficientemente precisa; y para la sustitución de vanos por otros que, confiriendo acabado exterior idéntico al original, promuevan la eficiencia energética.
Surgen nuevos casos en los que se dispongan licencias urbanísticas u otros actos de control previo, siendo sólo necesaria la emisión de un dictamen no vinculante por el municipio competente. A saber:
Obras promovidas por empresas del sector empresarial del Estado, empresas municipales e intermunicipales relativas: a la instalación de equipos o infraestructuras destinadas a la instalacion de servicios públicos; en las áreas portuarias o del dominio público ferroviario o aeroportuario.
Afectos a la vivienda o a personas beneficiarias de políticas sociales, incluidas las residencias para estudiantes desplazados.
Parques industriales, empresariales o de logística, y similares, en particular Zonas Empresariales Responsables (ZER), Zonas Industriales y de Logística; para salvaguardar el patrimonio cultural, entre otras situaciones.
Despido Tácito y Pago de las Tasas Debidas
Con la simplificación de los procedimientos para obtener permisos urbanísticos, se aprueba un régimen de deferencia tácito para las licencias de construcción, permitiendo que el proyecto se realice si las decisiones no han sido adoptadas en los plazos debidos y se elimina el alvará de licencia de construcción que se sustituye por el recibo del pago de las tasas debidas.
También se adoptan varias normas para que el conteo de los plazos sea más transparente:
El recuento de los plazos comienza con la entrega de la solicitud por el particular y no en un momento intermedio del procedimiento.
Los plazos sólo se suspenderán si el particular tarda más de 10 días en responder a solicitudes de información, documentos adicionales o a otras peticiones de la Administración Pública.
Sólo se puede solicitar una sola vez información, documentos adicionales o formular otras solicitudes durante el procedimiento.
De esta forma, los plazos legalmente previstos se alargan, ya que su cuenta se inicia ahora con la presentación de la solicitud y no en un momento posterior.
Adicionalmente, se determina que, en caso de no existir rechazo previo o invitación a corregir o completar la solicitud/comunicación, estos están correctamente instruidos, no pudiendo ser rechazado la solicitude con motivo de su incompleta instrucción.
El Simplex y la Compra de Casa
Una de las novedades de la licencia de Simplex es la compra de casa sin la presentación de licencia, lo que genera algunas preocupaciones, debido al hecho de que puede generar problemas si se aplica de forma inadecuada.
Antes de la entrada en vigor de Simplex, la presentación de la licencia de uso en el momento de la venta era exigida y obligatoria, lo que ahora ya no sucede. Con este mecanismo, el objetivo es aumentar la oferta de viviendas en el mercado portugués, con la agilización de transacciones, reducción de costes y dinamización del mercado inmobiliario. Sin embargo, también hay riesgos a tener en cuenta, incluyendo la adquisición de bienes inmuebles sin licencia, con construcciones ilegales, así como la dificultad para obtener financiación para la vivienda.
La simplificación de las licencias en el ámbito del urbanismo, estipulada por el Decreto-ley no 10/2024 de 8 de enero, "descomplica" los procedimientos relacionados con la compra y venta de viviendas. En el momento de la celebración del contrato de compraventa del inmueble deja de ser obligatorio presentar o comprobar la existencia de la ficha técnica de vivienda y la autorización de utilización ante el notario. Esta medida, en vigor desde el 1 de enero de 2024, elimina la necesidad de autorizar la utilización después de una obra que haya sido objeto de un control previo.
Hay que aclarar que esta medida no autoriza la venta de viviendas sin licencia, sino más bien la posibilidad de vender sin prueba o exhibición de licencias, lo que representa dos realidades diferentes.
En la práctica, se produce una transferencia de deberes. Hasta finales de 2023 era una obligación del vendedor, ahora se convierte en una preocupación del comprador. El comprador debe solicitar la licencia de uso del inmueble que pretende adquirir antes de firmar el contrato de promesa de compra y venta. La existencia o no de la licencia puede influir en la adquisición del inmueble, así como en la obtención de un préstamo para vivienda.
Permitir la compra y venta de viviendas sin la necesidad de requerir licencia de uso tiene varias ventajas. Sin embargo, este enfoque acaba transfiriendo responsabilidades a los compradores, que se vuelven menos protegidos por la legislación. Descubre las ventajas y desventajas.
Ventajas para el Mercado de la Alojamiento Portugués
Colocación de más viviendas en el mercado que, hasta ahora, no podían ser vendidas legalmente debido a la falta de licencia, y pueden ser compradas por todos aquellos que, incluso conociendo esta realidad, no vean en ello un inconveniente para la compra del inmueble.
Aumento del número de viviendas vendidas en España. Con esta medida, pueden ocurrir más transacciones inmobiliarias, principalmente entre los más conocedores del mercado, como inversores y fondos.
Desventajas para el Mercado de Alojamiento Portugués
Las familias y los inversores están menos protegidos. La simplificación y desburocratización transfieren la responsabilidad a terceros, principalmente a los compradores, dejándolos más desprotegidos.
Facilitación de la venta de propiedades con problemas de licencia, lo que puede facilitar la venda de viviendas con licencias inadecuadas, obras ilegales y no licenciadas, especialmente si los compradores no están debidamente informados.
Mayor riesgo de litigio por la venta de propiedades sin licencia o con construcciones ilegales.
Protección de las Familias en la Compra de Vivienda
Los expertos son de la opinión unánime de que la presentación de la licencia de uso se dispensa en el momento de la compra y venta de una casa no implica que los compradores no soliciten estos documentos antes de firmar cualquier contrato (contrato de promessa ou reserva). Los compradores deben asegurarse de inmediato de que el inmueble posee licencia o ficha técnica de vivienda con el vendedor, antes de comprometerse con la compra de la casa, ya que esta licencia puede ser requerida en el momento de la formalización del crédito vivienda o incluso en una futura venta de la propiedad.
De este modo, es esencial que las familias inviertan en auditorías legales previas, junto a varios expertos, para asegurar que el inmueble está debidamente licenciado.
“A pesar de que la mencionada garantía legal ha sido eliminada, el simplex urbanístico determinó en el artículo 19 que, en la realización de negocios jurídicos que involucran la transmisión de propiedad de edificios urbanos, el conservador, ayudante o escritorio, el notario, el abogado o el solicitante deben informar que el inmueble puede no disponer de los títulos urbanísticos necesarios para su uso o construcción”, recuerdan los expertos de Abreu Advogados, considerando esta una forma de “continuar alertando al comprador/inversor de que puede estar adquiriendo el inminente sin los necesarios derechos urbanísticos para su construcción o uso”.
Artículo de Isabel Meireles by Leilosoc® de 25 de Enero de 2024
