Le Simplex des procédures administratives et des licences pour les entreprises a été publié le 8 janvier dernier et, à quelques exceptions, entre en vigueur le 4 mars. Le diplôme adopte des nouveautés importantes en matière d'urbanisme, en s'attaquant à la simplification et à la réduction des coûts de contexte.
Le diplôme matérialise l’un des axes principaux du programme « Plus de logement », en fournissant plus de terres pour un logement abordable. En effet, « la simplification de ces procédures contribue à l’augmentation des sols disponibles, permettant également que les coûts de création d’habitation soient moindres et que les temps de réalisation des projets immobiliers soient plus réduits », selon le préambule du diplôme.
Simplification des Procédures d’Acquisition des Licences d’Urbanisme
Le Simplex vient apporter la suppression de la nécessité d'obtenir des licences d'urbanisme, créant ainsi la communication préalable, d'exemption et de dispense de contrôle préalables.
De nouvelles situations d'exemption sont prévues où il n'y a pas de contrôle préalable, notamment:
Augmentation du nombre de étages sans augmentation de la cerise ou de la façade (par exemple, création d'un étage intérieur dans un établissement industriel, pour une meilleure utilisation de l'espace).
Travaux intérieurs qui affectent la structure de stabilité, en s'assurant que le technicien qualifié déclare que la structure est acceptable face à la situation dans laquelle l'immeuble se trouvait avant les travaux réalisés.
Lorsque des informations préalables suffisamment précises ont été obtenues; et pour le remplacement des vans par d'autres qui, en conférant une finition extérieure identique à l'original, favorisent l'efficacité énergétique.
De nouveaux cas apparaissent dans lesquels des autorisations d'urbanisme ou d'autres actes de contrôle préalable sont dispensés, et il n'est nécessaire que d'émettre un avis non contraignant par la municipalité compétente. A savoir :
Travaux promus par des entreprises du secteur des entreprises de l'État, des entreprises municipales et intermunicipales concernant: l'installation d'équipements ou d'infrastructures destinés à l'établissement de services publics; dans les zones portuaires ou du domaine public ferroviaire ou aéroportuaire.
Affectés au logement ou aux personnes bénéficiant de politiques sociales, y compris des résidences pour étudiants déplacés.
Parcs industriels, d'affaires ou de logistique, et similaires, notamment Zones d'Affaires Responsables (ZER), Zones Industrielles et de Logistique; pour la sauvegarde du patrimoine culturel, entre autres situations.
Déchéance Tacite et Paiement des Taxes Dues
Avec la simplification des procédures pour l'obtention de permis d'urbanisme, un régime de délivrance tacite pour les permis de construire est approuvé, permettant que le projet soit réalisé si les décisions n'ont pas été prises dans les délais impartis, et l'allégresse de permis de construction est supprimée, qui est remplacée par la réception du paiement des redevances dues.
Plusieurs règles sont également adoptées pour rendre le calcul des délais plus transparent:
Le calcul des délais commence à partir de la remise de la demande par le particulier et non à un moment intermédiaire de la procédure.
Os prazos só se suspendem se o particular demorar mais de 10 dias a responder a pedidos de informação, documentos adicionais ou a outras solicitações da Administração Pública.
Vous ne pouvez demander qu’une seule fois des informations, des documents supplémentaires ou formuler d’autres demandes pendant la procédure.
Ainsi, les délais légalement prévus sont prolongés, car leur comptage commence dès la soumission de la demande et non à un moment ultérieur.
En outre, il est déterminé que, s'il n'y a pas de rejet préalable ou d'invitation à corriger ou à compléter la demande/communication, ces derniers sont correctement instruits, et la demande ne peut pas être rejetée sur la base de leur instruction incomplète.
Simplex et l’Achat d’une Maison
L’une des nouveautés de la licence de Simplex est l’achat d’une maison sans présenter de licence, ce qui suscite quelques préoccupations en raison du fait qu’elle peut générer des problèmes si elle est mal appliquée.
Avant l’entrée en vigueur du Simplex, la présentation de la licence d’utilisation au moment de la vente était requise et obligatoire, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. Avec ce mécanisme, l'objectif est d'augmenter l'offre de logements sur le marché portugais, avec l'agilité des transactions, la réduction des coûts et la dynamique du marché immobilier. Cependant, il y a aussi des risques à prendre en compte, y compris l'acquisition de biens immobiliers non autorisés, avec des constructions illégales, ainsi que la difficulté à obtenir un financement pour le logement.
La simplification des licences dans le domaine de l'urbanisme, prévue par le décret-loi no 10/2024 du 8 janvier, "décomplicera" les procédures liées à l'achat et à la vente de logements. Au moment de la conclusion du contrat d'achat et de vente de l'immeuble, il n'est plus obligatoire de présenter ou de prouver l'existence de la fiche technique d'habitation et l'autorisation d'utilisation devant le notaire. Cette mesure, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, élimine la nécessité d’autoriser l’utilisation après une construction soumise à un contrôle préalable.
Il convient de préciser que cette mesure n'autorise pas la vente de maisons sans licence, mais plutôt la possibilité de vendre sans preuve ou affichage de licence, ce qui représente deux réalités différentes.
En pratique, il y a un transfert de tâches. Jusqu'à la fin de 2023 était une obligation du vendeur, maintenant il devient une préoccupation de l'acheteur. L’acheteur doit demander la licence d’utilisation de l’immobilier qu’il souhaite acquérir avant de signer le contrat de promesse d’achat. L'existence ou non de la licence peut influencer l'acquisition de l'immobilier, ainsi que l'obtention d'un prêt pour le logement.
Permettre l’achat et la vente de logements sans avoir besoin d’une licence d’utilisation présente de nombreux avantages. Cependant, cette approche finit par transférer des responsabilités aux acheteurs, qui sont moins protégés par la législation. Découvrez les avantages et les inconvénients.
Avantages pour le Marché du Logement Portugais
Placement de plus de logements sur le marché qui, jusqu'à présent, ne pouvaient pas être vendus légalement en raison du manque de licence, et peuvent être achetés par tous ceux qui, même connaissant cette réalité, ne voient pas en cela un inconvénient pour l'achat de l'immobilier.
Augmentation du nombre de logements vendus en France. Avec cette mesure, de plus en plus de transactions immobilières peuvent se produire, en particulier parmi les plus expérimentés sur le marché, tels que les investisseurs et les fonds.
Les Inconvénients du Marché du Logement Portugais
Les familles et les investisseurs sont moins protégés. La simplification et la dénucléarisation transférent la responsabilité à des tiers, principalement aux acheteurs, les laissant plus sans protection.
Faciliter la vente de biens immobiliers avec des problèmes de licence, ce qui peut faciliter les ventes de maisons avec des licences inappropriées, des œuvres illégales et non autorisées, en particulier si les acheteurs ne sont pas dûment informés.
Risque accru de litige pour la vente de biens immobiliers non autorisés ou avec des constructions illégales.
Protection des Familles lors de l’Achat d’une Maison
Les experts sont d'avis unanime que la présentation de la licence d'utilisation est dispensée au moment de l'achat et de la vente d'une maison ne signifie pas que les acheteurs ne demandent pas ces documents avant de signer un contrat (contrato de promessa ou reserva). Les acheteurs doivent s'assurer immédiatement que l'immobilier possède une licence ou une fiche technique d'habitation auprès du vendeur, avant de s'engager à l'achat de la maison, car cette licence peut être exigée lors de la formalisation du crédit de logement ou même lors d'une future vente de la propriété.
Par conséquent, il est essentiel que les familles investissent dans des audits juridiques préalables, auprès de plusieurs experts, afin de s’assurer que l’immeuble est dûment autorisé.
"Bien que la garantie légale mentionnée ait été supprimée, le simplex urbain a déterminé à l'article 19 que, lors de la réalisation d'affaires juridiques impliquant la transmission de la propriété des bâtiments urbains, le conservateur, l'assistant ou l'officier, le notaire, le avocat ou le demandeur doivent informer que l'immeuble peut ne pas disposer des titres urbanistiques nécessaires pour l'utilisation ou la construction", rappellent les experts d'Abreu Advogados, considérant que ceci est une façon de "continuer à alerter l'acheteur / investisseur qu'il peut être en train d'acquérir l'immobilier sans les titres de construction ou d'utilisation nécessés".
Article de Isabel Meireles by Leilosoc® daté du 25 Janvier 2024
