O Simplex dos Procedimentos Administrativos e dos Licenciamentos para as Empresas foi publicado no passado dia 08 de janeiro e, com algumas exceções, entra em vigor a partir de 4 de março. O diploma adota importantes novidades em matéria de urbanismo, atentando para simplificação e a redução de custos de contexto.
O diploma materializa um dos eixos principais do programa “Mais Habitação”, providenciando mais solos para habitação acessível. Com efeito, “a simplificação destes procedimentos contribui para o aumento dos solos disponíveis, permitindo igualmente que os custos da criação de habitação sejam menores e os tempos de concretização de projetos imobiliários sejam mais reduzidos», segundo o preâmbulo do diploma.
Simplificação de Procedimentos para aquisição de Licenças Urbanísticas
O Simplex vem trazer a supressão da necessidade de obter licenças urbanísticas, criando-se, assim, a comunicação prévia, de isenção e de dispensa de controlo prévio.
Estão previstas novas situações de isenção, onde não existe qualquer controlo prévio, nomeadamente:
Aumento de número de pisos sem aumento da cércea ou fachada (por exemplo, criação de andar interior em estabelecimento industrial, para melhor aproveitamento do espaço).
Obras interiores que afetem a estrutura de estabilidade, assegurando-se que o técnico habilitado declare que a estrutura de estabilidade é aceitável face à situação em que o imóvel se encontrava antes da obra realizada.
Quando tenha sido obtida informação prévia suficientemente precisa; e para a substituição de vãos por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética.
Surgem novos casos em que são dispensadas licenças urbanísticas ou outros atos de controlo prévio, sendo apenas necessária a emissão de um parecer não vinculativo pelo município competente. A saber:
Obras promovidas por empresas do setor empresarial do Estado, empresas municipais e intermunicipais relativas: à instalação de equipamentos ou infraestruturas destinadas à instalação de serviços públicos; nas áreas portuárias ou do domínio público ferroviário ou aeroportuário.
Afetos à habitação ou para pessoas beneficiárias de políticas sociais, incluindo residências para estudantes deslocados.
Parques industriais, empresariais ou de logística, e similares, nomeadamente zonas empresariais responsáveis (ZER), zonas industriais e de logística; para salvaguarda do património cultural, entre outras situações.
Deferimento Tácito e Pagamento das Taxas Devidas
Com a simplificação dos procedimentos para obtenção de licenças urbanísticas, aprova-se um regime de deferimento tácito para as licenças de construção, permitindo que o projeto se realize caso as decisões não tenham sido adotadas nos prazos devidos e elimina-se o alvará de licença de construção, o qual é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.
São também adotadas várias regras para que a contagem dos prazos seja mais transparente:
A contagem dos prazos passa a iniciar-se com a entrega do pedido pelo particular e não num momento intermédio do procedimento.
Os prazos só se suspendem se o particular demorar mais de 10 dias a responder a pedidos de informação, documentos adicionais ou a outras solicitações da Administração Pública
Apenas é possível pedir por uma única vez informações, documentos adicionais ou formular outras solicitações durante o procedimento.
Desta forma, os prazos legalmente previstos são alargados, pois a sua contagem inicia-se agora com a submissão do pedido e não num momento posterior.
Adicionalmente, determina-se que, caso não exista rejeição prévia ou convite para corrigir ou completar o pedido/comunicação, estes estão corretamente instruídos, não podendo ser indeferido o pedido com fundamento na sua incompleta instrução.
O Simplex e a Compra de Casa
Uma das novidades de licenciamento do Simplex é a compra de casa sem a apresentação de licença, o que gera algumas preocupações, devido ao facto de poder gerar problemas, se for aplicado de forma inadequada.
Antes da entrada em vigor do Simplex, a apresentação da licença de utilização no momento de venda, era exigida e obrigatória, o que agora já não acontece. Com este mecanismo, o objetivo é aumentar a oferta de habitações no mercado português, com a agilização de transações, redução de custos e dinamização do mercado imobiliário. No entanto, existem também riscos a serem ponderados, incluindo a aquisição de imóveis sem licença, com construções ilegais, bem como a dificuldade em obter financiamento para habitação.
A simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, estipulada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, "descomplica" os procedimentos relacionados com a compra e venda de habitações. No momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel deixa de ser obrigatório apresentar ou comprovar a existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização perante o notário. Em vigor desde 1 de janeiro de 2024, esta medida, elimina a necessidade da autorização de utilização após uma obra sujeita a um controlo precedente.
Importa clarificar que esta medida não autoriza a venda de casas sem licença, mas sim a possibilidade de vender sem prova ou exibição de licença, o que representa duas realidades diferentes.
Na prática, ocorre uma transferência dos deveres. Até final de 2023 era uma obrigação do vendedor, agora torna-se uma preocupação do comprador. O comprador deve solicitar a licença de utilização do imóvel que pretende adquirir antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda. A existência ou não da licença pode influenciar a aquisição do imóvel, assim como a obtenção de um empréstimo para habitação.
Permitir a compra e venda de habitações sem a necessidade de exigir licença de utilização apresenta diversas vantagens. Contudo, esta abordagem acaba por transferir responsabilidades para os compradores, que ficam menos protegidos pela legislação. Confira as vantagens e desvantagens.
Vantagens para o Mercado Habitacional Português
Colocação de mais habitações no mercado que, até agora, não podiam ser vendidas legalmente devido à falta de licenciamento, e podem ser compradas por todos aqueles que, mesmo conhecendo essa realidade, não vejam nisso um inconveniente para a compra do imóvel.
Aumento do número de habitações vendidas em Portugal. Com esta medida, podem ocorrer mais transações imobiliárias, principalmente entre os mais conhecedores do mercado, como investidores e fundos.
Desvantagens para o Mercado Habitacional Português
Famílias e investidores estão menos protegidos. A simplificação e desburocratização transferem a responsabilidade para terceiros, principalmente para os compradores, deixando-os mais desprotegidos.
Facilitação da venda de propriedades com problemas de licenciamento, o que pode facilitar a venda de casas com licenças inadequadas, obras ilegais e não licenciadas, especialmente se os compradores não estiverem devidamente informados.
Maior risco de litigância pela venda de propriedades sem licença ou com construções ilegais.
Proteção das Famílias na Compra de Casa
Os especialistas são da opinião unânime que a apresentação da licença de utilização é dispensada no momento da compra e venda de uma casa não implica que os compradores não solicitem esses documentos antes de assinar qualquer contrato (contrato de promessa ou reserva). Os compradores devem garantir de imediato que o imóvel possui licença ou ficha técnica de habitação junto do vendedor, antes de se comprometerem com a compra da casa, dado que esta licença pode vir a ser exigida aquando da formalização do crédito habitação ou até mesmo numa futura venda do imóvel.
Deste modo, é essencial que as famílias invistam em auditorias legais prévias, junto de vários especialistas, de forma a assegurar que o imóvel está devidamente licenciado.
"Apesar de a mencionada garantia legal ter sido eliminada, o simplex urbanístico determinou no artigo 19.º que, na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, o conservador, ajudante ou escriturário, o notário, o advogado ou o solicitador devem informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção", recordam os especialistas da Abreu Advogados, considerando esta uma forma de "continuar a alertar o comprador/investidor de que pode estar a adquirir o imóvel sem os necessários títulos urbanísticos para a sua construção ou utilização".
Artigo de Isabel Meireles by Leilosoc® datado de 25 de janeiro de 2024
