Il s'agit d'un droit réel, accordé à autrui, par le propriétaire, à titre permanent ou temporaire, de construire un immeuble sur un terrain.
En d'autres termes, il est accordé un droit perpétuel ou temporaire de construire ou de maintenir une construction sur le terrain d'autrui, ou d'y effectuer ou maintenir des plantations.
Contrairement à l'usufruit, qui consiste en le droit d'utiliser une chose appartenant à autrui, le droit de superficie est un droit réel (de propriété) sur la construction ou la plantation érigée (ou plantée) sur le terrain.
Le Droit de Superficie et le Droit de Propriété du propriétaire du sol sont des réalités juridiques distinctes mais interdépendantes. Étant un droit réel, cette propriété superficiaire peut être aliénée sans nécessairement aliéner le sol.
Le titulaire du Droit de Superficie est appelé superficiaire, tandis que le propriétaire du terrain est appelé propriétaire du sol.
Comment et où est constitué le Droit de Superficie ?
Le Droit de Superficie se constitue par un contrat, un testament ou une prescription acquisitive, à titre onéreux ou gratuit. Il peut résulter de l'aliénation de constructions ou d'arbres préexistants sur le terrain, à condition qu'il n'inclue pas la propriété du sol.
L'acte du Droit de Superficie peut être réalisé dans un Bureau de Notaire ou un Conservatoire, ou encore par un Document Particulier Authentifié par un solliciteur.
Comment le Droit de Superficie est-il éteint ?
Dans le document constituant le Droit de Superficie, les deux parties peuvent stipuler l'extinction de ce droit en fonction de la réalisation d'une condition ou en cas de destruction de la construction ou des arbres.
De plus, le droit de superficie s'éteint également:
Si le superficiaire ne termine pas la construction ou ne procède pas à la plantation dans le délai fixé ou, en l'absence de délai fixé, dans un délai de dix ans.
Une fois la construction ou les arbres détruits, si le superficiaire ne reconstruit pas ou ne renouvelle pas la plantation, dans les mêmes délais à compter de la destruction.
Lorsque le droit est constitué pour une durée déterminée et que le terme est écoulé.
Par la réunion, dans la même personne, du droit de superficie et du droit de propriété.
En raison de la disparition ou de l'inutilisation du sol.
Par l'expropriation pour utilité publique.
Quels sont les droits du superficiaire?
Le superficiaire a les droits suivants:
Utiliser la surface du sol du propriétaire du sol selon les termes du contrat.
Jouir et disposer de la construction ou de la plantation superficiaire comme de sa propre propriété, distincte de la propriété du sol.
Exercer le droit de préemption pour l'acquisition du sol.
Quels sont les devoirs du superficiaire?
Le superficiaire doit remplir les obligations suivantes:
Payer au propriétaire du sol la prestation convenue contractuellement entre les deux parties.
Construire, édifier ou planter conformément à ce qui a été convenu dans le contrat et, si un projet de construction a été réalisé, respecter les projets discutés dans le contrat.
Conserver l'œuvre édifiée et, en cas d'aliénation onéreuse, notifier le propriétaire du sol pour qu'il puisse exercer son droit de préemption pour l'achat.
Quels sont les droits du propriétaire du sol?
Le propriétaire du sol a les droits suivants:
Recevoir du superficiaire la prestation convenue contractuellement entre les deux parties.
Avant le début de la construction ou des plantations, le droit d'utilisation et de jouissance de la surface du terrain appartient au propriétaire du sol, ce qui lui permet d'utiliser le sol jusqu'au début de la construction ou de la plantation.
Si une partie du sol n'est pas utilisée par le superficiaire, le propriétaire du sol peut continuer à utiliser la partie non occupée, comme stipulé dans le contrat entre les parties.
Le propriétaire du sol peut résilier le contrat avant son terme si le superficiaire ne construit pas ou ne plante pas dans le délai convenu, ou s'il construit ou plante à des fins différentes de celles accordées.
Quels sont les devoirs du propriétaire du sol?
Le propriétaire du sol doit remplir les obligations suivantes:
Ne pas entraver ou nuire à toute activité ou à l'exercice des droits du superficiaire.
Assurer la qualité du sol et sa conformité à l'usage et à la fin contractuels.
Accorder au superficiaire un droit de préemption pour l'acquisition du sol en cas de vente à titre onéreux.
