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A compra de casa é sempre acompanhada por pagamento de impostos e encargos fiscais. Estes encargos estão relacionados com a transmissão do imóvel: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo, e com a propriedade do imóvel: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Assim, para calcular o valor destes impostos, é necessário atribuir um valor ao imóvel. É o Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Este valor é atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) aos prédios urbanos e rústicos (edifícios e terrenos). É determinado através da avaliação dos imóveis, que tem em conta a localização, área, ano de construção, tipo de uso, e outros aspetos relevantes do imóvel.
1. O que determina o Valor Patrimonial?
O VPT é determinado com base numa fórmula definida no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI):
Cada sigla representa um fator que influencia o valor atribuído ao imóvel:
Vc (Valor base dos prédios edificados): custo médio de construção por metro quadrado, definido anualmente pelas Finanças;
A (Área bruta de construção + área excedente à área de implantação): inclui a área da habitação e áreas adicionais (garagens, arrecadações e sótãos);
Ca (Coeficiente de afetação): varia consoante a utilização do imóvel (habitação, comércio, serviços, indústria);
Cl (Coeficiente de localização): depende da zona onde o imóvel está inserido, acessibilidades e serviços disponíveis;
Cq (Coeficiente de qualidade e conforto): considera elementos como elevadores, piscinas ou estacionamento privado;
Cv (Coeficiente de vetustez): avalia a idade do imóvel, reduzindo o VPT à medida que o imóvel envelhece.
2. Para que serve?
O Valor Patrimonial Tributário é essencial para o cálculo dos impostos. É utilizado para calcular o IMI, cujo valor é uma percentagem do VPT. A taxa de imposto varia entre municípios.
O Imposto de Selo e o IMT são impostos pagos no momento da compra de um imóvel e são também calculados tendo por base o valor do VPT (caso este último seja superior ao preço de venda). Caso o preço de venda seja superior ao VPT, os impostos são calculados tendo por base o valor de venda.
O Valor Patrimonial Tributário é essencial para determinar quanto terá de pagar em impostos sobre o seu imóvel.
Também pode afetar o cálculo de Mais-Valias, se decidir vender o seu imóvel. O lucro sujeito a imposto pode ser calculado com base na diferença entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário atualizado.
3. Onde posso consultar o Valor Patrimonial?
O processo de consulta do Valor Patrimonial é bastante simples. Basta aceder ao Portal das Finanças e consultar a Caderneta Predial do imóvel. Este documento contém todas as informações sobre a avaliação do imóvel e pode ser obtido seguindo estes passos:
Aceder ao Portal das Finanças
Selecionar Cidadãos > Serviços > Prédios > Caderneta Predial
Introduzir os dados do imóvel
Freguesia: localidade onde o imóvel está registado para efeitos fiscais
Número do artigo: identificador único do imóvel na matriz predial da AT
Fração: aplica-se em prédios em propriedade horizontal e identifica a unidade específica dentro do edifício
Gerar e descarregar a Caderneta Predial.
Também pode aceder a esta informação num Balcão das Finanças.
4. Como e quando é atualizado?
Atualização automática feita pelas Finanças
A atualização automática do Valor Patrimonial ocorre de três em três anos, mas é apenas aplicado um coeficiente de desvalorização da moeda. Os restantes coeficientes, como o de vetustez (idade do imóvel), não são revistos automaticamente, o que pode fazer com que o VPT continue elevado, mesmo que o imóvel já tenha vários anos.
Pedido de reavaliação pelo proprietário
A reavaliação do Valor Patrimonial pode ser solicitada gratuitamente de três em três anos através do preenchimento da Declaração Modelo 1 do IMI, no Portal das Finanças. No entanto, se o proprietário não concordar com o novo valor atribuído e quiser pedir uma segunda avaliação, esta terá custos associados.
O que pode fazer o VPT baixar?
A casa já tem muitos anos e o coeficiente de vetustez não foi atualizado;
A zona perdeu infraestruturas ou serviços que valorizavam a localização;
O imóvel tem características que justificam um coeficiente de qualidade e conforto mais baixo.
O que pode fazer o VPT aumentar?
Melhorias na infraestrutura da área envolvente (novos transportes, escolas, hospitais);
Obras na casa que aumentem o conforto e a qualidade do imóvel;
Mudança na tabela dos coeficientes usados pelas Finanças.
Estar atento ao VPT permite-lhe antecipar os impostos a pagar e solicitar uma reavaliação para corrigir possíveis disparidades. Por isto, ter conhecimento deste valor é indispensável para garantir que cumpre todas as suas obrigações fiscais.
Artigo de Isabel Meireles by LEILOSOC® datado de 10 de setembro de 2025
