Se trata de un derecho real, concedido a otro, por el propietario, de forma permanente o temporal, de construir una edificación en un terreno.
En otras palabras, se concede un derecho perpetuo o temporal para construir o mantener una obra en el terreno de otro, o para plantar o mantener cultivos en él.
A diferencia del usufructo, que consiste en el derecho de usar una cosa ajena, el derecho de superficie es un derecho real (de propiedad) sobre la construcción o plantación que se erige (o planta) en el terreno.
El Derecho de Superficie y el Derecho de Propiedad del propietario del suelo son realidades jurídicas distintas pero interdependientes. Como se trata de un derecho real, esta propiedad superficial puede ser alienada sin que sea necesario alienar el suelo.
El titular del Derecho de Superficie se llama superficiario, mientras que el propietario del terreno se llama propietario del suelo.
¿Cómo y dónde se constituye el Derecho de Superficie?
El Derecho de Superficie se constituye mediante un contrato, testamento o usucapión, oneroso o gratuito. Puede resultar de la transferencia de obras o árboles preexistentes en el terreno, siempre que no incluya la propiedad del suelo.
La escritura del Derecho de Superficie puede realizarse en una Notaría o en un Registro de la Propiedad, o a través de un Documento Particular Autenticado por un solicitador.
¿Cómo se extingue el Derecho de Superficie?
En el documento de constitución del Derecho de Superficie, las dos partes pueden estipular la extinción de este derecho dependiendo de la verificación de una condición o en consecuencia de la destrucción de la obra o de los árboles.
Además, el derecho de superficie también se extingue:
Si el superficiario no concluye la obra o no procede a la plantación dentro del plazo fijado o, en ausencia de un plazo fijado, dentro de un plazo de diez años.
Una vez destruida la obra o los árboles, si el superficiario no reconstruye la obra o no renueva la plantación, dentro de los mismos plazos a contar desde la destrucción.
Cuando se constituye por un tiempo determinado y ha transcurrido el plazo.
Por la unificación, en la misma persona, del derecho de superficie y del derecho de propiedad.
Por la desaparición o inutilización del suelo.
Por expropiación por utilidad pública.
¿Cuáles son los derechos del superficiario?
l superficiario tiene los siguientes derechos:
Utilizar la superficie del suelo del propietario del suelo de acuerdo con los términos del contrato.
Disfrutar y disponer de la construcción o plantación superficial como si fuera su propia propiedad, separada de la propiedad del suelo.
Ejercer el derecho de preferencia para la adquisición del suelo.
¿Cuáles son los deberes del superficiario?
El superficiario debe cumplir con los siguientes deberes:
Pagar al propietario del suelo la prestación convenida contractualmente entre ambas partes.
Construir, edificar o plantar de acuerdo con lo convenido en el contrato y, si se realizó un proyecto de obra, respetar los proyectos discutidos en el contrato.
Conservar la obra edificada y, en caso de alienación onerosa, notificar al propietario del suelo para que pueda ejercer el derecho de preferencia para la compra.
¿Cuáles son los derechos del propietario del suelo?
El propietario del suelo tiene los siguientes derechos:
Recibir del superficiario la prestación convenida contractualmente entre ambas partes.
Antes del inicio de la obra o de las plantaciones, el uso y disfrute del derecho de superficie del terreno pertenece al propietario del suelo, por lo que puede utilizar el suelo hasta que la obra o plantación comiencen.
Si hay una parte del suelo no utilizada por el superficiario, el propietario del suelo puede continuar su actividad en la parte no ocupada, siempre que dicho uso esté discriminado en el contrato establecido entre ambas partes.
El propietario del suelo puede recurrir a la resolución del contrato antes de su término si el superficiario no edifica o planta en el tiempo convenido, o si edifica o planta con un destino diferente al concedido.
¿Cuáles son los deberes del propietario del suelo?
El propietario del suelo debe cumplir con los siguientes deberes:
No impedir ni perjudicar ninguna actividad o la concreción de los derechos del superficiario.
Asegurar la calidad del suelo y su adecuación para el uso y el fin contratado.
Dar preferencia al superficiario para la adquisición del suelo en caso de venta a título oneroso.
