Portugal pasa por una grave crisis habitacional, que tiene como principales causas la falta de oferta en relación a la demanda; los altos precios de las viviendas, en un momento de quiebra del poder de compra; la escalada de la inflación y la subida de los intereses. La respuesta a este desafío ha originado varias soluciones, siendo la conversión de bienes inmuebles afectos a servicios/comercio en viviendas una de ellas.
La conversión de tiendas, almacenes y oficinas en casas - en particular para combatir el problema de la oferta en el mercado residencial se ha convertido en una tendencia internacional, que los inversores que operan en Portugal han seguido el ejemplo. Hay varios factores que explican esta tendencia:
Grave problema de stock en el mercado residencial nacional, con poca oferta, los precios de la vivienda no dejan de subir y la compra de este tipo de inmuebles sale, al principio, más barato.
Aumento de tiendas y almacenes más vacíos debido al aumento del comercio electrónico.
El teletrabajo o un modelo híbrido han dejado muchas oficinas desocupadas.
La aprobación de Simplex facilitó la conversión de los inmuebles comerciales en inmobles para la vivienda, para aumentar la oferta de viviendas en el mercado.
El régimen jurídico de la propiedad horizontal ha sido modificado y, de acuerdo con el Decreto-ley no 10/2024, de 8 de enero, la Asamblea de Condóminos no tiene que ser consultada en este asunto.
Sin embargo, hay dos reglas básicas a tener en cuenta en cuanto a la conversión de oficinas / tiendas en vivienda:
La Cámara debe ser consultada previamente y verificar, después de concluidas las obras, si existen las condiciones necesarias de habitabilidad.
Si la obra requiere cambios estéticos o arquitectónicos en las partes comunes del edificio, será obligatoria la aprobación del condominio.
Este nuevo decreto promueve la vivienda al tiempo que simplifica los actos administrativos. Hasta aquí, era necesaria la autorización y de la Asamblea de Condóminos -y de forma unánime. Pero, con este decreto-ley, cualquier fracción que no sea residencial puede ser cambiada a fin residencial sin necesidad de pedir autorización a los condóminos. Esto se aplica a toda la tipología de fracciones que no sean de vivienda, siempre que presenten condiciones de habitabilidad.
La conversión de la propiedad comercial y servicios a la vivienda tiene ventajas y desventajas. Sigue conociéndolas.
Ventajas:
Especificidad y características únicas de los edificios, resultando en piezas de alto valor estético e inusuales.
Liquidez del mercado residencial. El desequilibrio estructural entre la demanda y la oferta en el mercado residencial continúa sintiéndose, lo que garantiza un flujo relativamente rápido de los proyectos.
Precio más bajo que los inmuebles para la vivienda, y el hecho de que es posible reconvertir el espacio a medida del comprador y según su gusto.
Incremento de las alternativas de vivienda en el mercado inmobiliario.
Oferta de un producto diferenciado, con características especiales (vans mayores, amplitud en las áreas) y con potencial de un aspecto más contemporáneo y moderno.
La ventaja para las ciudades es la adopción de una estrategia que permitirá la rehabilitación del edificado no ocupado, como por ejemplo en zonas que aún están en fase de consolidación.
Desventajas:
Desafíos propios de una rehabilitación de un edificio existente con vistas al cambio de su uso: costes de construcción más altos y con alta volatilidad, lo que se hace sentir más en los grandes centros urbanos.
Costes de adaptación de las redes y creación de infraestructuras adecuadas para la vivienda.
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Artículo de Isabel Meireles by Leilosoc de 20 de febrero de 2024.
