As benfeitorias consistem nas despesas realizadas com vista a conservar ou melhorar o imóvel. Existem três tipos de benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias, conforme o art.º 216.º do Código Civil, que consagra este regime.
Benfeitorias Necessárias
Destinam-se a conservar o imóvel e evitar sua deterioração. São realizadas para corrigir problemas que poderiam levar a danos maiores e comprometer a habitabilidade ou funcionalidade do imóvel.
Em muitos sistemas jurídicos, o proprietário do imóvel pode ter direito a ser compensado por benfeitorias necessárias feitas pelo arrendatário, especialmente se forem significativas e aumentarem o valor do imóvel. O arrendatário que faz benfeitorias necessárias pode ter direito a reembolso ou compensação. O arrendatário deve notificar o proprietário e obter autorização antes de realizar grandes reparos para garantir que haverá uma compensação.
Embora estas benfeitorias preservem o valor do imóvel, não são destinadas a aumentá-lo. Servem apenas para manter o estado atual do imóvel e prevenir uma deterioração maior.
Alguns exemplos de benfeitorias necessárias são: reparação de telhado, substituição de sistemas de canalização e reparação de sistemas elétricos.
Benfeitorias Úteis
Benfeitorias úteis são melhorias realizadas num imóvel que aumentam sua funcionalidade, valor ou utilidade, mas que não são absolutamente necessárias para a sua conservação.
Em muitos sistemas jurídicos, o arrendatário pode não ter direito a compensação por benfeitorias úteis, a menos que haja um acordo prévio com o proprietário. O proprietário pode ser obrigado a compensar o arrendatário se houver um contrato que estabeleça essa condição.
Em geral, as benfeitorias úteis realizadas durante um contrato de locação ou arrendamento pertencem ao imóvel. Após o término do contrato, essas melhorias geralmente ficam com o proprietário, a menos que o contrato estipule o contrário.
É recomendável que qualquer benfeitoria útil seja previamente autorizada pelo proprietário para evitar disputas sobre a propriedade ou compensação dessas melhorias.
Geralmente contribuem para o aumento do valor do imóvel, seja por melhorar suas características funcionais ou estéticas. São uma maneira eficaz de adicionar valor e funcionalidade a um imóvel, melhorando a experiência dos seus habitantes e potencialmente aumentando o valor de mercado da propriedade.
Alguns exemplos de benfeitorias úteis são: renovação da cozinha, adição de sistema de segurança; fechamento de varandas ou construção de uma garagem.
Benfeitorias Voluptuárias (ou de luxo)
Benfeitorias voluptuárias (ou de luxo), são melhorias cujo objetivo principal é embelezar ou tornar o imóvel mais sofisticado. Essas melhorias são voltadas para a estética e conforto, mas não são essenciais para a manutenção ou utilidade básica do imóvel.
O seu principal objetivo é aumentar o apelo visual e conforto do imóvel, proporcionando um aprimoramento estético ou um conforto adicional. Não têm impacto direto na funcionalidade do imóvel, mas podem tornar a experiência de viver nele mais agradável.
Embora possam aumentar o apelo visual e o valor percebido do imóvel, o retorno sobre o investimento pode variar. Nem sempre o valor agregado é proporcional ao custo das melhorias.
Usualmente, o proprietário do imóvel é responsável pelos custos das benfeitorias voluptuárias. Em contratos de locação, o arrendatário geralmente não é responsável por essas melhorias, a menos que haja um acordo específico.
Alguns exemplos de benfeitorias voluptuárias são: decoração de luxo, piscina com design personalizado, instalação de ar-condicionado.
Em resumo, cada tipo de benfeitoria pode ter implicações diferentes em termos de compensação e direito de retenção no caso de venda ou locação do imóvel.
Importa ainda realçar que existe uma diferença entre benfeitorias e melhorias. As melhorias são mudanças realizadas para melhorar a valorização do imóvel, sem se focarem necessariamente nas necessidades do locatário que necessitam de ser atendidas.
Artigo de Isabel Meireles by LEILOSOC® datado de 01 de outubro de 2024
